Hoeveel kun je lenen? (En waarom?)

Waarom kan ik niet meer lenen, want ik verdien toch meer? Die vraag horen we vrij regelmatig voorbij komen op kantoor. Meestal van mensen die onder de top van hun maximale hypotheekberekening aankopen. Hoog tijd om de hoogte van de hypotheek (of eigenlijk: EWS, eigenwoningschuld) eens uit te leggen.
De hoogte van de lening is in principe afhankelijk van twee pijlers:

1)    het inkomen (de LTI: loan to income);
2)    de waarde van de woning (de LTV: loan to value);

Waarom is je inkomen van belang? Simpel, de lening levert je lasten op (rente, aflossing of inleg op een spaarrekening) en dat moet betaald worden. Als die afspraak niet wordt nageleefd, heeft de geldverstrekker het recht om je huis te verkopen en uit de verkoopopbrengst als eerste zijn schuld in te lossen.
Een situatie waar doorgaans niemand beter van wordt.
Om dat risico in te perken, is er een maximumbedrag dat je kunt lenen. De hoogte daarvan is afhankelijk van een verantwoord percentage van je bruto inkomsten: de woonquote. Het budget dat je jaarlijks maximaal mag besteden aan “wonen”, wordt vervolgens vermenigvuldigd met een factor om op de maximale hypotheeksom te berekenen.

Waarom is de waarde van het huis zo belangrijk? Een partij (bank? Verzekeraar? Pensioenfonds?) leent een flinke som geld uit aan een persoon, met als onderpand: de woning. Op het moment dat de geldlening hoger is dan de waarde van de woning, is dat voor de geldverstrekker een risico. Stel dat de geldlener de hypotheeklasten niet meer kan voldoen? Dan moet de woning verkocht worden. In het geval dat de opbrengst niet hoog genoeg is om de geldlening in te lossen, blijft er een restschuld achter. Daarop heeft de geldverstrekker geen voorrang meer op eventuele andere schuldeisers. De kans is dan groot dat het uitgeleende geld niet meer terug komt.

Kortom, wie geld leent om een woning te kopen, moet zich niet blind staren op zijn inkomen. De waarde van de woning is minstens zo belangrijk. Want al zou je een ton per jaar verdienen, als je een woning met dat loon koopt met een waarde van € 175.000,-, zullen er zeer goede argumenten nodig zijn om een geldverstrekker meer dan € 180.000,- te financieren.