Wat doen leningen/schulden met een hypotheek?

Als het over hypotheken gaat, wordt ons vaak de vraag gesteld waarom schulden invloed hebben op een hypotheek of de hoogte daarvan. Omdat dit in gesprekken zo vaak ter sprake komt, is het handig om daar even extra bij stil te staan. Denk daarbij dus aan vragen als “welke schulden hebben invloed op een hypotheek?”,  “waarom hebben schulden invloed op een hypotheek?” en “hoe zit dat dan in elkaar?”. Wel eerst even de belangrijkste vraag: als je een lening hebt, kun je dan een hypotheek krijgen? Antwoord: ja, maar… Meer weten over die maar? Lees dan verder!

Wat valt er allemaal onder overige financiële verplichtingen?

02 Tabel Overige verplichtingen excl

Te Besteden, alleen maar woonlast

Welke schulden hebben invloed op een hypotheek? Uiteraard de BKR-geregistreerde leningen: doorlopende kredieten, persoonlijke leningen, et cetera. Daarbij kun je denken aan maatschappijen als Interbank, Credivance, DEFAM en  maar natuurlijk ook aan automerken die leningen verstrekken via hun eigen bank(en) om auto’s te kunnen verkopen. Verder zijn er natuurlijk de verzendhuiskredieten (Wehkamp, OTTO) of credit cards en roodstand bij je bank. Sinds 1 mei 2017 is ook het mobiele abonnement toegevoegd aan de BKR-registraties: https://goo.gl/hbdzUd. Ook een studieschuld bij Dienst Uitvoering Onderwijs valt onder overige financiële verplichtingen, al is daar een eigen regeling voor getroffen binnen NHG: https://goo.gl/6Gsb9p.

Als er sprake is van overige, niet-BKR geregistreerde financiële verplichtingen gelden dezelfde regels en heeft dit dus invloed op het maximaal te lenen bedrag. Denk daarbij aan leningen bij familieleden en/of vrienden, afbetalingsregelingen bij de belastingdienst of de eerder genoemde DUO. Omdat niet alles BKR-geregistreerd is, brengen banken en verzekeraars graag de uitstaande schulden in kaart door bankafschriften op te vragen bij de hypotheekaanvraag.

Waarom hier zoveel waarde aan wordt gehecht?   

03 Tabel Overige verplichtingen incl

Te Besteden, woonlast en overige verplichtingen

Geld kun je maar één keer uitgeven. De hoogte van de woonlasten is afhankelijk van wat er besteed kan worden. Lees: het inkomen.  Los van de inkomsten zijn er ook uitgaven. Op het moment dat er al een andere bestemming voor het inkomen is, gaat dit af van het bedrag dat uitgegeven kan worden aan woonlasten.

Stel: er is € 850,00 ruimte om uit te geven aan wonen (hoe dat werkt, staat hieronder uitgelegd). Uit de cirkeldiagrammen blijkt wat er gebeurt als er ook “overige financiële verplichtingen” zijn. De eerste cirkel betreft mensen zonder schulden. Die mogen de volle € 850,00 besteden aan hun woning. De tweede cirkel betreft een situatie waar er wel overige verplichtingen zijn. Omdat een kwart van die maximale maandlast al wordt besteed aan de overige verplichtingen, kan er nog maar € 850 x 75% = € 637,50 per maand aan woonlasten worden besteed.
Als de annuïteit wordt toegepast op deze maandlasten (in dit voorbeeld hebben we een toetsrente van 1,79% genomen en een standaard looptijd van dertig jaar), kan de aanvrager zonder schulden zo’n € 236.632,57 lenen en degene die overige verplichtingen heeft, maar € 177.474,43.

Hoe werkt het?

04 Tabel Overige verplichtingen verdeeld

Te Besteden: woonlast en soorten leningen of schulden

Het bedrag dat aan woonlasten mag worden uitgegeven is afhankelijk van een tabel die door Nibud zijn opgesteld. Ben je alleen? Dan mag je jouw volledige inkomen gebruiken. Wil je samen iets kopen? Dan mag anno 2017 het eerste (hoogste) inkomen volledig meegenomen worden en het tweede voor zestig procent. In 2016 gold 50% voor het tweede inkomen en in 2015 was dat nog 30%. Lees hier een FD-artikel verhoging tweede inkomen: https://goo.gl/DEU8UN
Bijvoorbeeld: als het eerste inkomen bijvoorbeeld € 35.000,00 (bruto per jaar) en tweede inkomen € 30.000,00 (bruto per jaar) is, is het inkomen dat in de tabel gebruikt wordt dus 35.000 + 70% van 30.000 = 35.000 + 21.000 = 56.000. Op basis van dit inkomen en de toetsrente komt er uit de tabel het correcte financieringslastpercentage. Er staat een afbeelding van de financieringslastpercentages bij deze tekst, maar via deze link kun je ze zelf downloaden en volledig bekijken: https://goo.gl/NLqTqF. Dat percentage wordt toegepast op het volledige inkomen. Dus 35.000 + 30.000 = 65.000. Deze € 65.000 wordt dus vermenigvuldigd met het financieringslastpercentage. Op basis van het salaris en het inkomen wordt dus berekend hoeveel geld je op jaarlijkse (en dus maandelijkse) basis maximaal kunt uitgeven aan “woonlasten”.

Hoeveel kun je lenen?01 Financieringslastpercentages

Al met al lijkt bovenstaande natuurlijk een flinke brok theorie. Samenvattend is de uitleg gewoon heel simpel: geld kan maar een keer uitgegeven worden. Als er al een bestemming is (een schuld) voor het geld dat verdiend wordt (inkomen), gaat dit af van het geld dat aan woonlasten kan worden besteed. In de drie cirkeldiagrammen zie je dit heel overzichtelijk terug. Daardoor gaat ook het maximaal te lenen bedrag naar beneden. Je kunt dus wel een hypotheek krijgen als je schulden of leningen hebt, maar een minder hoge hypotheek dan als je die niet hebt.
Verder speelt ook de waarde van het onderpand een belangrijke rol (LTV, danwel loan-to-value). Daarover is eerder al een korte blog over geplaatst: https://goo.gl/itU6SH

Hoe zit het dan met A-coderingen?

Tenslotte nog even een toelichting op de BKR-gegevens. Bovenstaande geldt namelijk alleen voor leningen die op dit moment nog lopen of schulden die nog open staan. Als een lening is afbetaald en afgemeld in het BKR-register, hoeft deze maandlast niet meer betaald te worden en telt hij dus niet mee in je hypotheekaanvraag.
In het geval er in het BKR-register A-coderingen (achterstandscoderingen) zijn gemeld, verandert dit ook de situatie. In dat geval is er een melding gedaan van een minder betrouwbare betalingsmoraal en passen banken heel andere regels toe.
Als er een BKR-notering is en dat is alleen een lopende schuld, kan er gewoon een hypotheek aangevraagd worden. Als er sprake is van een notering met een aan achterstandscodering ligt dat anders.
Al met al is het gewoon een goed idee om twee dingen in kaart te brengen als je begint op de woningmarkt: breng het inkomen in kaart (werkgeversverklaring/jaarcijfers) en vraag de BKR-status op om vervelende verrassingen te voorkomen. Dat kan hier: https://goo.gl/6wHt3s.

 

Voor wie eerst alles gelezen heeft en de links nog even op een rijtje wil zien:

NHG-norm 7.3 aftrek overige financiële verplichtingen: https://goo.gl/6Gsb9p
Nibud-pagina financieringslastpercentages:  https://goo.gl/NLqTqF
FD-artikel verhoging tweede inkomen: https://goo.gl/DEU8UN
BKR-pagina toelichting “Telefoonkrediet”: https://goo.gl/hbdzUd
Opvragen BKR-gegevens: https://goo.gl/6wHt3s
Onze blog over “hoeveel kan ik lenen en waarom?”: https://goo.gl/itU6SH