Verhuisregeling (meeneemregeling)

Wanneer je gaat verhuizen wil je weten wat het betekent voor je huidige hypotheek? Bij de meeste hypotheekverstrekkers is het mogelijk om je hypotheek mee te verhuizen naar een nieuwe woning. Uiteraard wordt wel opnieuw bekeken of je aan alle door de geldverstrekker gestelde eisen voldoet. Dit wordt de meeneem- of verhuisregeling genoemd.

Welke hypotheekvormen kan ik meenemen of welke kan ik kiezen?

De meeste verhuizers willen groter wonen (duurder). Vaak moet er een aanvullende hypotheek worden afgesloten bij dezelfde geldverstrekker, omdat de hypotheekrente van de bestaande lening kan worden meegenomen en niet door een andere geldverstrekker zal worden geaccepteerd.

Het is mogelijk om de bestaande hypotheekvorm mee te nemen naar een nieuwe woning. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek kun je sinds 01-01-2013 kiezen voor een annuïteiten of lineaire hypotheek. Wanneer je op 31-12-2012 al een hypotheek had kom je in aanmerking voor het overgangsrecht. Dit betekent dat je een aflossingsvrij hypotheek kunt afsluiten en de hypotheekrente in mindering kunt brengen op je belastbare inkomen. De aflossingsvrije hypotheek mag maximaal 50% bedragen de getaxeerde waarde van je nieuwe woning en mag niet hoger zijn dan je totale vorige hypotheek met overgangsrecht.

Hoe kan ik de hypotheekrente meeverhuizen?

Doorgaans is het mogelijk om je rentecontract mee te verhuizen naar je nieuwe woning maximaal ter hoogte van je oude lening. Het kan zijn dat de rente iets hoger of lager wordt. Dit heeft te maken met de schuldmarktwaarde verhouding. Hoe groter het risico voor de bank hoe hoger de renteopslag.

Wanneer je resterende rentevaste periode korter dan 10 jaar duurt dan rekent de hypotheekverstrekker met een wettelijk bepaalde toetsrente van 5%. Het kan zijn dat deze 5% hoger is dan je huidige hypotheekrente. Hierdoor is het mogelijk dat je bestaande hypotheekbedrag niet meet betaalbaar is conform de normen van de gedragscode hypothecaire financieringen (GHF). Rentemiddeling voorafgaand aan je hypotheekaanvraag kan hier uitkomst bieden. Helaas zijn er erg weinig geldverstrekkers die dit aanbieden. Hieraan wordt door veel aanbieders gelukkig wel hard gewerkt.

Wat als mijn huidige woning nog niet is verkocht?

Om je huidige hypotheek mee te verhuizen naar een nieuwe woning, wanneer je huidige woning nog niet is verkocht dan kun je voor (een deel van de) overwaarde een overbruggingslening afsluiten. Je dient aan te tonen dat je over voldoende spaargeld beschikt om eventuele tijdelijke (12 maanden) dubbele maandlasten uit spaargeld te kunnen financieren. Wanneer je niet over voldoende spaargeld beschik is het mogelijk om dit vanuit de overbruggingshypotheek te financieren. De meeste geldverstrekkers nemen zekerheidshalve een afslag van 10% op de getaxeerde marktwaarde van je huidige met betrekking tot de overbruggingshypotheek om een eventuele restschuld te voorkomen. Wanneer je over voldoende spaargeld beschikt om een eventuele restschuld op te vangen is het bij sommige aanbieders mogelijk om 100% van de waarde van je huidige woning te overbruggen.

Is je woning al wel verkocht, maar is de overdracht gepland de aankoop van je nieuwe woning dan kun je 100% van de overwaarde financieren in een overbruggingshypotheek. Heb je de woning al verkocht en geleverd hou er dan rekening mee dat de verhuisregeling maximaal 3 tot 6 maanden geldig is. Dit verschilt per hypotheekverstrekker. Je dient binnen 3 tot 6 maanden een nieuwe hypotheek aangaan, anders vervalt je recht om de rente mee te verhuizen.

Wanneer je de hypotheek niet meeverhuist naar je nieuwe woning dan is het soms nog mogelijk om je hypotheek met gunstige voorwaarden door te geven aan de koper van je woning. Dit heet de doorgeefregeling en kan ervoor zorgen dat de opbrengst van je huidige woning veel hoger uitvalt.

Hoe ga ik om met de overwaarde van een hypotheek als doorstromer?

Wanneer je een woning verkoopt met winst dan heb je te maken met de bijleenregeling. Dit houdt in dat je de overwaarde in je nieuwe woning dient te investeren wanneer je deze binnen drie jaar na verkoop verkrijgt. Wanneer je de overwaarde niet in je nieuwe woning investeert dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek over het bedrag dat gelijk staat aan je overwaarde.

Is je oude woning nog niet verkocht of heeft de overdracht nog niet plaatsgevonden, maar wil je wel gebruik maken van je overwaarde? Dan kun je tijdelijk meer lenen wanneer dit o.b.v. je inkomen mogelijk is. Je kunt ook een overbruggingshypotheek afsluiten. Als je huidige woning minder waard is dan de uitstaande hypotheekschuld dan staat je woning onder water. Wanneer je de woning verkoopt ontstaat een restschuld. Deze kun je financieren door een extra lening of uit eigen middelen voldoen.